Jakčeva ulica 2

Kaj je rezervni sklad?

Rezervni sklad je instrument za zagotavljanje vzdrževanja večstanovanjskih stavb. Gre za pomemben institut novega stanovanjskega zakona, ki ga je sicer predpisal že stvarnopravni zakonik z začetkom leta 2003. Novi stanovanjski zakon, ki je začel veljati 14. oktobra 2003, pa rezervni sklad podrobneje opredeljuje in dodaja vrsto varovalk, ki zagotavljajo varnost sredstev, zbranih v skladu.

Čemu je namenjen rezervni sklad?

V rezervnem skladu se mesečno zbirajo sredstva lastnikov stanovanj v večstanovanjskih stavbah, za njihovo vzdrževanje. Namen rezervnega sklada je torej zagotoviti oz. izboljšati vzdrževanje stanovanjskega fonda, hkrati pa porazdeliti finančna bremena lastnikov na daljše obdobje.

Kdo je dolžan vplačevati v rezervni sklad?

Vplačevanje v rezervni sklad je skladno z 41. členom novega stanovanjskega zakona in s 119. členom stvarnopravnega zakonika izključna obveznost etažnih lastnikov, ki bodo v rezervnem skladu dolgoročno mesečno zbirali sredstva za vzdrževanje stavb. Lastnik je namreč dolžan vzdrževati stanovanje in skupne dele, tako da se ta obveznost ne more prenesti na najemnika, razen če se lastnik in najemnik o tem posebej sporazumeta.

Ali lahko lastnik prisili najemnika, da namesto njega vplačuje v rezervni sklad?

Sredstva v rezervni sklad je po zakonu dolžan vplačevati izključno lastnik stanovanja in ne najemnik, zato tudi ni zakonske podlage, da bi lastnik prisilil najemnika, da namesto njega vplačuje v rezervni sklad.

Kolikšen je minimalni znesek, ki ga morajo lastniki vplačevati v rezervni sklad?

Višino sredstev za vplačevanje v rezervni sklad je predpisal Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka (Ur.l. RS, št. 11/2004), ki ga je na podlagi stvarnopravnega zakonika izdalo Ministrstvo za pravosodje.
Pravilnik določa, da se prispevek izračuna glede na površino stanovanja ali poslovnega prostora, starost nepremičnine in morebitno izvedeno rekonstrukcijo nepremičnine. Lahko pa se etažni lastniki v načrtu vzdrževanja dogovorijo, da bodo v rezervni sklad vplačevali višje zneske, glede na ocenjeno vrednost vzdrževalnih del in načrta vzdrževanja.
Država, občine, javni stanovanjski skladi in neprofitne stanovanjske organizacije bodo oproščeni mesečnih vplačil v rezervni sklad večstanovanjske stavbe, če bodo v ta namen oblikovali lastne rezervne sklade in dokazila o tem predložili upravniku posamezne večstanovanjske stavbe.

V katerih večstanovanjskih stavbah so lastniki dolžni vplačevati v rezervni sklad?

Pravilnik določa, da so v rezervni sklad dolžni vplačevati sredstva etažni lastniki v večstanovanjski stavbi, ki je starejša od 10 let. Etažnim lastnikom novogradenj tako prvih deset let ni potrebno plačevati prispevka.
Pravilnik pa je posebej izpostavil tudi celovito prenovljene stavbe, za katere njihovim etažnim lastnikom pet let po prenovi ni treba vplačevati sredstev v rezervni sklad.

Ali se sredstva, vplačana v rezervni sklad, vrnejo lastniku v primeru, da stanovanje proda?

Stanovanjski zakon določa, da so sredstva, vplačana v rezervni sklad, nepovratna, tako da ostajajo v rezervnem skladu tudi po prodaji stanovanja. Zbrana sredstva pa lahko prodajalec in kupec stanovanja poračunata ob dogovoru o višini kupnine.

Kdo upravlja s sredstvi rezervnega sklada?

S sredstvi rezervnega sklada gospodari upravnik.

Kakšne so dolžnosti upravnika pri gospodarjenju s sredstvi, zbranimi v rezervnem skladu?

Novi stanovanjski zakon določa, da mora upravnik zagotoviti, da se vsa vplačila etažnih lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu.
Če upravnik opravlja upravniške storitve za več večstanovanjskih stavb, mora za sredstva rezervnega sklada voditi knjigovodsko ločeno evidenco za vsako stavbo.
Če izvaja upravnik vplačila etažnih lastnikov preko svojega transakcijskega računa, mora najkasneje v roku 10 dni od vplačila posameznega etažnega lastnika odvesti ta sredstva na transakcijski račun rezervnega sklada.

Kako so lastniki stanovanj zavarovani pred negospodarnim ravnanjem upravnika s sredstvi rezervnega sklada?

Stanovanjski zakon prinaša celo vrsto varovalk glede ravnanja upravnika s sredstvi rezervnega sklada:
1. sredstva rezervnega sklada niso del upravnikovega premoženja, zato tudi niso predmet stečajne mase v primeru stečaja upravnika;
2. na sredstva rezervnega sklada je izvršbo mogoče dovoliti le do višine sredstev, ki so jih zbrali etažni lastniki tiste večstanovanjske stavbe, zoper katero teče izvršba;
3. upravnik sme sredstva rezervnega sklada naložiti samo v depozite pri banki, ki ima v skladu s predpisi o bančništvu dovoljenje za sprejemanje depozitov na območju Republike Slovenije, v nakup obveznic države ali vrednostne papirje centralne banke. Pri sklepanju depozitnih pogodb mora upravnik zagotoviti ohranjanje vrednosti denarnih sredstev kot dober gospodarstvenik;
4.    etažni lastniki se lahko v pogodbi o opravljanju upravniških storitev dogovorijo, da lahko sredstva rezervnega sklada upravnik dviguje le skupaj z enim od etažnih lastnikov, ki ga etažni lastniki določijo v navedeni pogodbi.

Za kakšne namene se lahko porabijo sredstva rezervnega sklada?

Sredstva rezervnega sklada je mogoče porabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja in potrebnih izboljšav, ki so predvidene v sprejetem načrtu vzdrževanja, kot so na primer: menjava strešne kritine, strešne konstrukcije, obnova fasade ipd., ter za nujna vzdrževalna dela in za odplačevanje v te namene najetih posojil.
Nujna vzdrževalna dela so tista vzdrževalna dela, ki niso predvidena v načrtu vzdrževanja in s katerimi bi bilo nerazumno odlašati, ker bi se zaradi tega znatno poslabšali pogoji bivanja za vse ali nekatere posamezne ali skupne dele ali pa bi lahko nastala večja škoda na posameznih ali skupnih delih večstanovanjske stavbe oziroma tretjim osebam (npr. menjava motorja dvigala, ki se je pokvarilo, njegova menjava pa ni bila predvidena v načrtu vzdrževanja).

Kdo sprejme načrt vzdrževanja?

Načrt vzdrževanja, s katerim se zagotavlja vzdrževanje večstanovanjske stavbe, sprejmejo etažni lastniki, in sicer za obdobje najmanj enega leta in največ pet let. V načrtu vzdrževanja, ki ga pripravi upravnik, etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila, in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad. Odločanje o načrtu vzdrževanja se šteje za posel rednega upravljanja.
Če katerikoli etažni lastnik meni, da načrt vzdrževanja ne zagotavlja ohranjanja pogojev za bivanje v posameznem delu ali osnovnega namena večstanovanjske stavbe kot celote, lahko predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku naloži preveritev ustreznosti načrta vzdrževanja izvedencu. Če etažni lastnik uspe s predlogom v nepravdnem postopku, gredo stroški za izvedenca v breme stroškov upravljanja.
Če etažni lastniki ne sprejmejo načrta vzdrževanja, lahko katerikoli etažni lastnik predlaga, da stanovanjska inšpekcija začasno določi etažnim lastnikom načrt vzdrževanja. Ukrep stanovanjske inšpekcije velja do odločitve sodišča v nepravdnem postopku. Predlog lahko poda vsak etažni lastnik.

Kaj se lahko zgodi, če etažni lastnik ne vplačuje sredstev v rezervni sklad?

Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga mora upravnik pisno pozvati k plačilu. Poziv upravnika se šteje za verodostojno listino v smislu zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje. Ker gre v tem primeru za dolg etažnega lastnika, je v primeru, da ni možna drugačna prisilna izterjava, v zadnji fazi možna tudi prodaja njegovega stanovanja in poplačilo dolgov iz kupnine.